A magyar ingatlanpiac 2025 nyarán ismét sorsdöntő időszakhoz érkezett. Az inflációt és a kamatemelések hullámait követően most egy új korszak küszöbén állunk: az árak továbbra is emelkednek, de a dinamika érezhetően lassul. Mi áll a háttérben? Meddig tart a lendület, és mire számíthatunk a nyár végéig Budapesten és vidéken?
Budapest – még mindig a befektetők kedvence, de változóban a dinamika
A fővárosi ingatlanpiac továbbra is az ország legforróbb területe. Az újépítésű lakások négyzetméterárai számos belső kerületben már átlépték a 2 millió forintos szintet, a prémium lokációkban pedig nem ritka a 2,8–3 millió Ft/m² sem. Használt lakások esetén az átlagár meghaladja a 950 ezer Ft/m²-t, és a Duna-parti, metróközeli vagy zöldövezeti ingatlanokért továbbra is kiemelt a kereslet.
Ugyanakkor május-június fordulóján jól érzékelhető, hogy a havi áremelkedés üteme csökken. Míg tavaly nyáron még 3–4%-os havi ugrások sem voltak ritkák, most inkább 0,5–1,5% közötti korrekciók jellemzőek. Ez azt jelzi, hogy a piac lassan beárazta a reális kereslet-kínálat arányokat.
Ennek egyik oka, hogy az eladók egy része túlárazással próbálkozik, de a vevők már tudatosabbak, alaposabban összehasonlítják az ajánlatokat, és csak a valóban értékarányos ingatlanokra harapnak. Az alku ismét teret nyert: egy budapesti lakásnál az alku mértéke jelenleg átlagosan 5–8%.
Vidék – kettészakadt trendek, de még van hová fejlődni
Vidéken vegyes képet látunk. Az egyetemi városok – mint Debrecen, Szeged, Győr – továbbra is stabilan növekednek, köszönhetően a helyi ipari beruházásoknak, a felsőoktatási központok jelentőségének, és az agglomerációs vándorlásnak. Itt a négyzetméterárak 800 ezer és 1,2 millió forint között mozognak az újépítésű lakások esetében, míg a használt ingatlanok átlagosan 500–750 ezer Ft/m² között cserélnek gazdát.
Ezzel szemben a kevésbé frekventált, belső vidéki régiókban megtorpant az áremelkedés, sőt, néhol stagnálás, enyhe visszarendeződés is megfigyelhető. Az elvándorlás, a korlátozott helyi kereslet, és a banki finanszírozás nehézségei hűtik a piacot.
Hitelezés és vásárlóerő – újra lendületben, de nem mindenki nyertese a folyamatnak
A hitelpiac élénkül, a kamatszintek stabilizálódása (6–7% THM körül) újra megnyitotta a lehetőségeket a lakossági vásárlók előtt. A babaváró hitel új kondíciói, a CSOK Plusz vidéki preferenciája, valamint a zöldhitel-program újraindítása is erősíti a keresletet, főleg a családosok és elsőlakás-vásárlók körében.
Ennek hatására 2025 első félévében a hitelből vásárolt lakások aránya országosan ismét 45–50% közé emelkedett. Az viszont továbbra is igaz, hogy a saját erőből vásárlók (jellemzően befektetők) dominálják a prémium szegmenst, míg a támogatott hitelek inkább az alsó-közép és vidéki piacot élénkítik.
1. Balatoni ingatlanpiac (2025)
Általános trendek:
- Árkorrekció: A 2021–2022-es extrém drágulás után 2023-tól lassulás, majd stagnálás következett. 2024 vége óta némi árkorrekció figyelhető meg, főként a kevésbé felkapott déli parti településeken.
- Kereslet fókuszált: Az északi part prémium zónái (Tihany, Balatonfüred, Csopak) tartják az árukat, de a tranzakciószám csökkent. A középkategóriás és déli parti nyaralók iránti érdeklődés gyengült.
- Befektetési célú vásárlás csökkenése: Az emelkedő kamatkörnyezet és a turizmus stagnálása miatt sok befektető kivár vagy értékesít.
Árak (2025 tavasz):
- Balatonfüred, Tihany: 1,2–1,5 millió Ft/m² (újépítésűek esetén akár 2 millió Ft/m² is)
- Siófok, Fonyód: 700–900 ezer Ft/m²
- Balatonmáriafürdő, Balatonberény: 500–650 ezer Ft/m²
Kihívások és lehetőségek:
- A kínálat bővül, de vevői oldal visszafogott.
- Érdeklődés van passzívházak, energiatakarékos nyaralók iránt.
- A Balatonra fókuszáló bérbeadási modellek egyre kevésbé vonzóak a szezonalitás és a verseny miatt.
2. Tisza-tavi ingatlanpiac (Abádszalók, Tiszafüred, Sarud)
Általános trendek:
- Felpörgő érdeklődés: Az elmúlt 2 évben alternatív üdülőhelyként erősödött meg, főleg a természetközeli turizmust keresők körében.
- Alacsonyabb árak, jobb megtérülés: Sok befektető a Balatonnál olcsóbb, de turisztikailag fejlődő régióban keres lehetőségeket.
- Ökoturizmus, aktív pihenés: A Tisza-tó nyújtotta élmények (kerékpárút, vízi túrák) miatt kedvelt célpont lett a középosztály körében.
Árak (2025 tavasz):
- Tiszafüred: 300–500 ezer Ft/m²
- Abádszalók, Sarud: 250–400 ezer Ft/m²
Kilátások:
- A régió felfutása tovább folytatódhat, de limitált a prémium ingatlanok kínálata.
- Fejlesztések (strandok, turisztikai programok) támogatják a kereslet növekedését.
- Alkalmas kis költségvetésű nyaralóvásárlóknak és ökoturisztikai vállalkozásoknak.
3. Duna-menti vidéki ingatlanpiac (Dunakanyar, Kulcs, Dunaföldvár és környéke)
Dunakanyar (Visegrád, Zebegény, Nagymaros):
- Magas presztízs, kevés kínálat: Természetvédelmi korlátozások miatt újépítésű kínálat szűkös.
- Árak tartósan magasak, főként a Duna-parti és panorámás telkek esetén.
- Jellemző árak: 800 ezer – 1,3 millió Ft/m², de különleges adottságú házak esetén akár 2 millió Ft/m² is lehet.
- Budapesti ingázás lehetősége és természetközeli életforma miatt kedvelt a vagyonosabb, home office-ban dolgozó réteg körében.
Kulcs – Adony – Rácalmás térsége:
- Megfizethető alternatíva: A délebbi Duna-menti települések olcsóbbak és sok nyaraló- és családi ház típusú ingatlan elérhető. Egyre inkább dinamikusak az építkezések is. A közbiztonság kifejezetten jó pl.: dunakanyarhoz vagy balatonhoz viszonyítva.
- Árak: 400–700 ezer Ft/m² (Kulcs), Adonynál és Rácalmásnál valamennyivel alacsonyabb.
- Fejlődő infrastruktúra: Autópálya- és vasútkapcsolat miatt javuló elérhetőség Budapest felől.
- Befektetők megjelenése: Főként nyaralók, hétvégi házak keresettek.
Dunaföldvár és környéke:
- Stagnáló piac, kiszámítható árakkal, alacsony forgalommal.
- Árak: 200–500 ezer Ft/m²
- Lehetőségek: Külterületi telkek, vízparti nyaralók jellemzőek. Alkalmas vidéki életformát keresőknek, vagy falusi turizmusra.
Mire számíthatunk augusztus–szeptemberben?
A szakértők szerint a nyár végéig további, de mérsékelt áremelkedés várható. A piac stabilizálódik, a vásárlók válogatnak, és az eladóknak alkalmazkodniuk kell az új feltételekhez. A legnagyobb aktivitásra július második felétől augusztus végéig lehet számítani, amikor a nyaralási szezon mellett újraindulnak az őszi beköltözési szándékok.
| Régió | Várható ármozgás (aug–szept) | Kereslet fókusz | Kínálat mozgás |
|---|---|---|---|
| Budapest | +2–3% | újépítésű, belváros, zöldövezet | enyhe bővülés |
| Nagyvárosok | +1–2% | használt, panel, központi elhelyezkedés | stabil |
| Vidék (belső) | 0–1%, stagnálás | családi házak, falusi CSOK kategória | szűkülő kínálat |
GYIK – Gyakran Ismételt Kérdések
1. Érdemes most lakást venni, vagy várjak őszig? Ha találsz megfelelő ingatlant reális áron, akkor igen. Az árak nem fognak visszaesni, legfeljebb lassabban nőnek majd tovább.
2. Mikor lesz ismét olcsóbb lakás Budapesten? Erre kevés az esély. A belső kerületekben már most is erősen korlátozott a kínálat, és a kereslet továbbra is élénk.
3. Hol találhatok még megfizethető lakást? Peremkerületek (XVII., XX., XXI.) vagy vidéki nagyvárosokban (pl. Pécs, Miskolc), de kompromisszumokra szükség lehet.
4. Milyen alkura számíthatok? Használt lakásoknál jelenleg 5–8% alku lehetséges, de prémium újépítésűeknél alig van mozgástér.
5. Panelt vagy téglát érdemes venni? A panelek még mindig jó ár-érték arányt nyújtanak, különösen, ha felújítottak és jó helyen vannak.
